Коммерческая ипотека для бизнеса: условия банков и правила получения
Как сообщают исследователи, недавние данные по выдаче коммерческих кредитов показали тенденцию к росту, однако потребности бизнеса не полностью удовлетворены. Более того, объем задолженности среди заемщиков этой категории увеличивается гораздо быстрее, чем объем кредитования. В связи с этим коммерческая ипотека становится самым выгодным инструментом для залогодержателей, предлагая долгосрочные инвестиции в недвижимость залогодателя и способствуя экономическому развитию.
Кредит на коммерческую недвижимость: особенности
Сегодня многие малые и средние бизнесы активно используют коммерческую ипотеку, как выгодный инструмент для поддержания своих дел. При этом, бизнес-ипотека является кредитом, который предоставляется кредитными организациями под залог приобретаемого объекта. Его можно определить как кредит, предоставляемый для покупки коммерческой недвижимости с целью использования в коммерческой деятельности, залогом по которому выступает сам объект.
Требования, условия и порядок организации ипотеки в Российской Федерации закреплены в Федеральном Законе №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года, а также в Гражданском кодексе. В конце 2017 года были внесены существенные изменения в законодательную базу. Рассмотрим наиболее важные нововведения.
Коммерческая ипотека ориентирована на представителей бизнеса и предназначена для получения юридическими лицами и предпринимателями прибыли. Банки выдвигают более жесткие требования к сроку кредитования, первоначальному взносу, процентной ставке, характеристикам заемщика и объёму предоставляемых первичных документов, чем при потребительской ипотеке.
Максимальный срок погашения коммерческой ипотеки составляет от 5 до 10 лет. Данный вид кредитования ориентирован в большинстве своем на юридических лиц. В роли залогодателей могут выступать коммерческие организации и учреждения. Однако, некоторые банки готовы предоставить подобную ипотеку индивидуальным предпринимателям.
К заемщику, залогодателю и поручителю (юридическому лицу) предъявляются следующие требования: резидентство Российской Федерации, наличие государственной доли в уставном капитале не более 25%, отсутствие просроченных задолженностей перед государственными органами и контрагентами. Юридическое лицо не должно быть вовлечено в процедуру банкротства и иметь просроченные векселя.
Физическим лицам требуется иметь гражданство (только Российской Федерации) и находиться в возрасте от 21 до 65 лет.
Процентные ставки по коммерческому кредитованию пока достаточно высокие и составляют не менее 12%. Средняя ставка по коммерческой ипотеке колеблется от 10 до 20%. Окончательная процентная ставка и размер ежемесячных платежей зависят от суммы запрашиваемых средств и срока погашения займа.
Наличие первоначального взноса является обязательным условием и составляет в среднем 20–25%. Некоторые банки готовы предоставить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса при наличии дополнительного залога. Оформление коммерческой ипотеки на практике может осуществляться различными способами.
Оформление ипотеки на коммерческую недвижимость имеет свои особенности по порядку оформления.
Согласно законоодательству России, приобретение объекта коммерческой ипотеки возможно только после передачи права собственности на покупателя. Это является риском для банка и поэтому кредитные организации используют различные схемы для минимизации риска: возможность оформления ипотеки с первоначальным взносом и без него.
При наличии первоначального взноса для заемщика существует три варианта организации:
- Оформление договора купли-продажи с гарантией банка на передачу остальных денег продавцу после оформления залога на недвижимость;
- Выплата продавцу первоначального взноса и заручение гарантией банка на получение остальной суммы после оформления залога;
- Регистрация на себя юридического лица и получение в его собственность коммерческого объекта, а также кредитных средств от банка и выкуп права владения этим юридическим лицом, после чего заемщик погашает кредит и оформляет недвижимость на себя.
Коммерческая ипотека без первоначального взноса возможна только в редких случаях при покупке недвижимости высшей ликвидности. В большинстве же случаев наличие такой опции на самом деле свидетельствует о необходимости оформления дополнительного залога на движимое или иное недвижимое имущество либо о необходимости быстрой выплаты финансовых обязательств, сделав условия для покупателя невыгодными.
Несмотря на свои специфические особенности, количество заявок на получение коммерческой ипотеки постоянно растет. Банки постоянно сталкиваются с проблемой подтверждения благонадежности должника, что заставляет их усложнять схемы и таким образом снижать свои риски. Тем не менее, коммерческая ипотека остается популярным инструментом для получения кредитных средств на покупку коммерческой недвижимости.
Коммерческая ипотека: преимущества и выгоды
Оформление коммерческой ипотеки – дело сложное, однако, несмотря на все сложности, которые возникают в этом процессе, этот вид кредитования имеет неоспоримые преимущества для юридических лиц и предпринимателей.
К главным преимуществам, которые даёт коммерческая ипотека, относят:
- Получение нежилого помещения в собственность.
- Независимость от растущих цен на аренду коммерческой недвижимости.
- Возможность получения дополнительного дохода от сдачи приобретённого помещения в аренду.
- Сохранение высокого уровня доходности компании.
- Сохранение собственного капитала в обороте (так как используется только небольшая часть собственных средств для уплаты первоначального взноса).
- Возможность расширения бизнеса в любой момент.
Однако, следует учитывать, что условия кредитования у каждого банка разные, и каждый заемщик может выбрать наиболее выгодные условия, основываясь на своих потребностях. Об условиях кредитования юридических лиц по коммерческим ипотечным программам Вы можете узнать в следующем разделе.
В разных банках Российской Федерации предлагаются программы кредитования "бизнес-ипотека". Для формирования у читателя обобщенного представления об условиях ипотечного кредитования, мы подготовили сводную таблицу, в которую вошли условия кредитования пяти банков: ПАО "Сбербанк", АО "Российский Сельскохозяйственный банк" («Россельхозбанк»), ПАО "Банк ВТБ", ПАО "Банк «Возрождение», АО "ЮниКредит Банк".
В таблице представлены основные условия кредитования, такие как срок, процентная ставка, размер первоначального взноса, сумма кредита и период возможной отсрочки погашения основного долга.
Некоторые банки, такие как "Сбербанк" и "ВТБ", устанавливают срок кредитования до 10 лет, в то время как другие, например, "ЮниКредит Банк" и "Россельхозбанк", могут предложить условия, действительные до 7 или до 10 лет соответственно.
Процентные ставки также различаются в зависимости от банка. Например, "ЮниКредит Банк" работает с каждым клиентом индивидуально, устанавливая процентную ставку в зависимости от взноса и срока кредита. В то время как "Сбербанк" и "ВТБ" устанавливают ставки от 10,9% и 11% соответственно. Размер первоначального взноса также различается в каждом из изученных банков, он может варьироваться от 15% до 30%, и от 20% до 25%.
Период возможной отсрочки погашения основного долга также может быть отличным в зависимости от банка. Некоторые банки устанавливают отсрочку до 12 месяцев: "Сбербанк" и "Россельхозбанк", тогда как другие банки не устанавливают этот период: "Возрождение".
В таблице также указаны некоторые структурные аспекты каждого банка, которые могут повлиять на выгодность коммерческого кредитования. Например, "ЮниКредит Банк" определяет возможность получения решения о выдаче кредита до осуществления выбора приобретаемого объекта, учет специфики хозяйственной деятельности клиента, отсутствие дополнительного залога, минимальное количество времени, необходимое для получения положительного решения, и гибкий подход к графику погашения кредита.
В целом, коммерческая ипотека дает шанс юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям приобрести недвижимость для ведения бизнеса в относительно короткий срок и с минимальными затратами. Хотя каждый из банков имеют достаточно жесткий подход к этому виду кредитования из-за высоких рисков, присущих бизнес-ипотеке, каждый заемщик может выбрать оптимальный набор условий для себя.
Фото: freepik.com